Les motifs d'expulsions
La loi reconnaît plusieurs causes pouvant permettre à un propriétaire d'expulser son locataire. La situation la plus fréquente reste les loyers impayés ou irréguliers, comme le précise l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle suffit à entraîner la résiliation du bail en cours. Cependant, le propriétaire se doit de respecter à la lettre la procédure prévue à effet et détaillée ci-après. Il lui faut agir dans les trois ans au maximum. Le manquement à l'obligation de dépôt de garantie à l'entrée dans le logement s'inscrit également dans ce cadre, tout comme le défaut d'assurance habitation du locataire. Attention, si le locataire a été reconnu comme étant surendetté par la Commission de Surendettement des Particuliers, la procédure deviendra plus complexe et plus longue car il disposera de délais supplémentaires pour s'acquitter du montant de sa dette. Néanmoins, une personne dans cette situation reste malgré tout dans l'obligation de solutionner du mieux possible le litige l'opposant à son bailleur.
Expulser un locataire est aussi possible si celui-ci est un squatteur (légalement cela signifie qu'il ne détient pas de titre de location du logement) ou s'il a créé des troubles à l'ordre public ou au voisinage. Enfin, si des dommages sont causés sur le logement par l'occupant, le propriétaire peut tout à fait aussi faire jouer la clause résolutoire du contrat de bail et, par conséquent, engager la procédure d'expulsion locative. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Le commandement de payer le loyer par Huissier
Il s'agit d'un acte ne pouvant être réalisé que par un huissier. Il officialise ainsi la demande effectuée par le propriétaire et adressée au locataire au sujet du litige qui les oppose. Il faudra également que l'acte récapitule en détail la dette locative. Dès lors que ce commandement aura été signifié au locataire, celui-ci disposera alors de deux mois pour s'acquitter du montant de sa dette auprès du propriétaire. Si vous souhaitez davantage de renseignements à ce sujet, n'hésitez pas à consulter l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (Loi n° 89-462 visant à améliorer les rapports locatifs).
Dans certains cas, l'obtention du règlement de la dette s'avère impossible à obtenir. Heureusement, le propriétaire pourra faire jouer la clause permettant de résilier le contrat entre les deux parties dans le cas du non respect d'une obligation essentielle, comme le règlement régulier des loyers. En effet, un tel manquement peut mettre le propriétaire dans une situation financière délicate si celui-ci comptait sur les loyers pour rembourser les échéances d'un prêt immobilier. Attention, toutefois à bien vous assurer au préalable que cette clause spécifique figure bien dans votre contrat de location, ce qui est le cas pour la très grande majorité d'entre eux.
Le Tribunal d'instance
Seule cette juridiction est en capacité de traiter les litiges locatifs. Attention toutefois car la procédure sera différente en fonction du montant des sommes en jeu. Ainsi, pour un montant cumulé d'impayés inférieur à 4 000 €, le tribunal d'instance pourra être saisi sur la base d'une simple déclaration au greffe, rappelant ainsi l'identité des parties et l'ensemble des pièces justificatives versées à ce dossier. Pour des montants supérieurs, il est impératif d'adresser, par l'intermédiaire d'un huissier de justice, un acte d'assignation à la partie adverse. Pour connaître l'ensemble des mentions devant figurer sur un tel document, veuillez vous référer à l'article 56 du code de procédure civile.
Les deux parties vont être ensuite convoquées pour une audience de jugement au cours de laquelle elles exposeront leurs arguments. Sachez que le recours à l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire contrairement à ce que l'on pourrait croire. Une fois la décision rendue en faveur de l'expulsion du locataire, son exécution doit être effectuée par un huissier de justice. Le locataire dispose ensuite d'un mois pour faire appel du jugement rendu en première instance.
La Demande de quitter les lieux
Ce recours a déjà été évoqué un plus haut dans ce texte. Elle fait donc suite à l'expiration du délai de deux mois donné au locataire pour régler les loyers en retard. Ce délai ne peut débuter qu'à partir du moment où le locataire contrevenant a été informé conformément aux usages habituels (dans la plupart des cas, il s'agit d'une lettre avec accusé de réception). Attention, il existe quelques subtilités afin que cette demande soit juridiquement recevable. Ainsi, si le locataire a déclaré le logement comme étant sa résidence principale, il faudra alors obligatoirement adresser aussi cette demande aux services de la Préfecture du département dans lequel se trouve le dit logement. En effet, le législateur va ainsi permettre au locataire ayant perdu son logement de trouver une solution d'urgence afin de ne pas se retrouver dans la rue suite à son renvoi de l'habitation. Si vous souhaitez connaître toute cette procédure dans le moindre détail, il vous suffit de vous plonger dans le Code des procédures civiles d'exécution et plus particulièrement dans son article L. 412-5.
Peut-on faire appel à la force publique ?
C'est tout à fait envisageable, seulement il ne peut s'agir que du dernier recours du propriétaire. Avant cela, il doit donc nécessairement avoir obtenu la signification du Commandement de quitter les lieux et être certain que le locataire en soit bien informé. Si ces conditions sont remplies et le délai d'expulsion expiré, l'huissier pourra s’adresser aux services de la Préfecture via un document de réquisition. Celui-ci doit rappeler l'intégralité des étapes de la procédure en cours et préciser les problèmes liés à l'exécution du jugement précédemment rendu.
Les services de la Préfecture et les différentes administrations concernées par la demande disposent alors de deux mois au maximum pour répondre. En l'absence de retour de leur part, il faudra alors considérer que ce silence équivaut au rejet de la demande. Cependant, dans ce dernier cas, le propriétaire lésé pourra demander à une indemnisation à l'État. Ce genre de démarche n'est donc pas inutile de ce point de vue.
Enfin, il parait essentiel de rappeler que vous ne devez surtout pas vous faire justice vous-même, en expulsant de force le locataire indésirable. Cela ne fonctionnera pas et vous mettriez inutilement en jeu votre intégrité physique et celle de l'occupant. De plus, vous vous exposeriez alors à de fortes amendes (comptez plusieurs milliers d'euros) et même à des peines d'emprisonnement avec sursis en cas de dépôt de plainte contre vous.