En amont de la signature du contrat de bail, le dépôt de garantie n’est ni une somme qui permet au locataire de compenser un
loyer impayé (puisque son loyer doit être régularisé jusqu’à la fin du bail), ni un moyen de paiement au cours de la location. Comme son nom l’indique, c’est une garantie qui couvre les obligations locatives du locataire et qui doit lui être restituée à la fin du bail, sous certaines conditions. En cas de refus ou retard de remboursement, le locataire dispose de plusieurs voies de recours.
Utilité et montant du dépôt de garantie
Si certaines personnes se demandent à quoi sert un dépôt de garantie, la réponse est évidente : il permet de s’assurer de la solvabilité du locataire. En cas de loyer impayé, le bailleur peut faire un prélèvement sur la caution locative pour couvrir les charges du locataire. D’autre part, si des dégradations sont constatées dans le logement à la fin du bail, le propriétaire utilise une partie de cette somme pour couvrir les dépenses liées aux réparations. Il n’est pas rare que ce dépôt de garantie serve à l’entretien des équipements négligés par le locataire durant son bail. Pour le présenter sommairement, le dépôt de garantie sert à l’exécution des « obligations locatives du locataire », dont on peut avoir un aperçu
ici. Pour ce qui est du montant du dépôt de garantie, il varie selon qu’il s’agit d’une location vide ou meublée. Pour un logement loué vide, il représente un mois de loyer sans charge. Pour un logement meublé, depuis le 27 mars 2014, le dépôt de garantie est fixé à 2 mois de loyer sans charge. Il n’est donc plus forfaitairement fixé comme il le fut autrefois.
Les conditions du remboursement du dépôt de garantie
La rétrocession du dépôt de garantie se fait à la fin du bail. Le bailleur doit rembourser la totalité du montant perçu en garantie, à condition qu’il n’y ait ni loyer impayé, ni dommages du local, ni entretien dû par le locataire. Toutefois, il faut signaler que même en l’absence d’un impayé ou de réparation, le propriétaire d’un logement en copropriété peut prélever 20 % comme quote-part du dépôt de garantie. Ces frais sont utilisés par le locataire pour la régularisation des charges, une fois le locataire parti. En tout cas, deux types de retenue de charge sont possibles : la retenue pour charge locative et la retenue pour la remise en état du logement. La première est nécessaire si le locataire quitte le logement avant l’arrêté annuel du syndicat de copropriété. Le décret du 26 août 1987 fixe les charges réelles pour lesquelles une retenue est possible pour la location vide en copropriété. En ce qui concerne l’entretien ou la retenue pour les réparations, c’est le décret n°87-712 du 26 août 1987 qui indique le type de réparation, sans être exhaustif. Un délai d’attente entre le jour de départ et la restitution des clés est nécessaire. Pour l’un ou l’autre, ce délai permet de justifier l’état des lieux à la sortie du locataire et d’éviter les litiges entre les deux parties. Dans le cas où la remise des clés se passe le jour même de la sortie, il est possible que l’occupant des lieux argue que les dégradations signalées ont eu lieu après son départ. Le délai d’attente permet donc d’établir l’accord entre les deux parties sur l’état des lieux tel que dûment constaté et formellement accepté. Voilà pourquoi sur le plan légal ou dans le contrat de location, cette disposition relative au délai d’attente avant la remise des clés est consignée. Par ailleurs, en cas de dégradation avant le départ du locataire, ce délai permet aussi au propriétaire de faire les travaux de réfection qui lui seront imputables. Autrement dit, le propriétaire doit pouvoir justifier le prélèvement des sommes sur le dépôt de garantie de son locataire par des travaux effectués avant son départ.
Quelle est la durée du délai d’attente ?
La durée du délai d’attente varie en fonction du type de logement. Pour les logements à usage de résidence principale, qu’ils soient loués, vides ou meublés, la loi dispose que le délai d’attente avant la
restitution du dépôt de garantie ne peut s’effectuer qu’après la remise des clés. Dans le cas où l’état des lieux établit la conformité du local à l’entrée et à la sortie du locataire, le remboursement du dépôt de garantie doit se faire tout au plus un mois après la remise des clés. Dans le cas contraire, c'est-à-dire que l’état des lieux établit une quelconque dégradation nécessitant des travaux, le bailleur ne peut restituer le dépôt de garantie que deux mois tout au plus après la remise des clés. Dans un cas comme dans l’autre, la restitution du dépôt de garantie fait suite à la restitution des clés. Dans le cas d’une location saisonnière, le délai de remise du dépôt de garantie est formellement consigné dans le contrat de bail. Ce délai permet de réparer les dégâts causés lors du séjour du locataire. Mais si le logement est rendu en parfait état, compte tenu de ce que le bailleur a le droit d’encaisser le chèque, y compris pour une location saisonnière, il le rendra.
Que faire en cas de non-respect des délais ?
Conformément à la loi ALUR, le locataire qui quitte un logement doit formellement notifier sa nouvelle adresse à son ancien propriétaire. Cette mesure permet, le cas échéant, de lui transmettre le chèque de dépôt de garantie une fois qu’il a quitté les lieux et restituer les clés. Dans le cas contraire, le locataire n’est pas en droit de revendiquer l’indemnité de 10 % qui lui est due en cas de remise tardive du dépôt de garantie. Il peut arriver que, malgré l’indication de sa nouvelle adresse à son ancien bailleur, le locataire n’ait toujours pas reçu son dépôt de garantie dans les délais impartis. La première chose à faire est d’envoyer une
mise en demeure au bailleur : d’abord, un courrier simple qui lui rappelle le délai, ensuite un courrier recommandé. À partir de ce moment, il est en droit d’exiger une majoration de 10 % du montant du loyer mensuel pour chaque mois de retard.
Envisager la conciliation ou le recourir à la justice
Dans l’hypothèse où la date butoir n’est pas respectée, il est possible d’envisager la conciliation après l’échec de la mise en demeure. À cet effet, le locataire privé de son remboursement du dépôt de garantie peut saisir la commission de conciliation dans son département. Constituée de propriétaires et locataires, cette dernière traite spécifiquement des cas relatifs aux
litiges locatifs, plus particulièrement ceux liés au dépôt de garantie. Sa saisine peut être faite aussi bien par le locataire que le propriétaire. Son rôle, c’est de jouer la médiation entre les deux parties. En cas d’échec, elle peut valablement rendre un verdict dans un délai de deux mois. L’avantage de cette démarche, c’est qu’un accord amiable est parfois meilleur qu’une procédure judiciaire. Mais si malgré tout, l’arrangement amiable reste impossible, la saisine de la justice reste le dernier recours pour trouver un accord. Dans ce cas, la commission de conciliation devra transmettre le dossier au tribunal d’instance de l’endroit où le logement est localisé afin qu’une
procédure judiciaire permette de trancher le litige.
